Pourquoi cette page ? Suite à un investissement réalisé dans le cadre du dispositif fiscal DE ROBIEN, je l'ai créée afin de témoigner de mon expérience sur le sujet.
En effet, tout nouvel investisseur se pose toujours beaucoup de questions avant d'oser franchir le pas et les témoignages ou expériences de chacun constituent des indicateurs intéressants dans l'aide à la décision au moment de faire certains choix. Trouver sur Internet des informations sur le dispositif DE ROBIEN est facile en revanche en trouver qui en expliquent les ficelles est plus difficile. Quant aux forums, ils constituent une source d'informations intéressantes mais malheureusement souvent pollués par des institutionnels ou autres pseudos conseillers fiscaux dont le seul objectif est de critiquer la concurrence ou faire du rabattage.
Je relate donc ici ma propre expérience en essayant d'être le plus complet possible et surtout en essayant de rester impartial ce qui n'est pas toujours facile lorsque les choses ne se passent pas comme prévu !

Cette page visant simplement à relater une expérience personnelle, j'ai volontairement masqué les noms de sociétés, vous les retrouverez donc sous la dénomination du Groupe.

Le style pourra paraître un peu trop narratif mais j'espère que vous y trouvez des informations intéressantes.

Tout débute pour moi au printemps 2003 suite à un démarchage téléphonique au cours duquel on me propose de venir me présenter les dernières nouveautés en matière d'avantages fiscaux.

Intéressé par le sujet, j'accepte un RDV à mon domicile et c'est un sympathique consultant en fiscalité qui se présente le jour dit. Contrairement à ce qui m'a été indiqué suite au démarchage téléphonique, il ne s'agit pas de me présenter une brochure présentant les dernières nouveautés mais bien de la réalisation d'un véritable « audit » fiscal personnalisé destiné me dit-on à me proposer des solutions adaptées à ma situation.
Sur certains forums, des témoignages indiquent que ces RDV ne visent à proposer que du DE ROBIEN et que cet « audit fiscal » n'est en soit qu'un leurre. Chacun se fera son avis, pour ma part je n'ai pas forcément eu ce sentiment.

Le fait est que la solution qui m'a été proposée était un investissement DE ROBIEN ce qui correspondait de toute façon à mes souhaits personnels. S'en suit une rapide présentation du dispositif et surtout du Groupe concerné avec lequel travaille ce cabinet d'audit fiscal.

En réalité beaucoup de choses se jouent sur ce 1er entretien car au-delà de la solution fiscale, c'est ce Groupe que l'on essaye de vous vendre. Celui-ci vous est présenté comme un des leaders dans l'investissement DE ROBIEN et la présentation qui en est faite est effectivement très séduisante..

Pour résumer, le Groupe s'occupe de tout ! Il est à la fois constructeur, loueur, gérant et travaille avec les meilleurs banques et assureurs !

Voici un petit schéma tel qu'il m'a été présenté à l'époque :

Le "0 risque" sur ce schéma n'est pas de moi et est à prendre avec prudence !

On vous fait ensuite un petit exemple chiffré destiné à vous démontrer les bienfaits du dispositif sous forme d'un PEF (Plan d'Epargne Fiscal).

Voici cet exemple sur la base d'un produit fiscal de 650000 francs (je vous laisse faire les conversions en euros !) correspondant à un logement de type T2 :

Financement : remboursement du prêt
Apport personnel : 100 % emprunté
Revenus garantis : loyer
Economie d'impôt : montant déterminé sur la base d'une simulation adaptée à ma situation
Epargne fiscale : correspond au complément que je devrai mettre chaque mois

Le dispositif est présenté comme un investissement fiscal et non comme un investissement immobilier, dans cette logique vous ne maîtrisez pas la localisation géographique des produits qui vous sont proposés, le Groupe commercialisant des programmes partout en France. C'est un aspect important que j'aborderai plus loin.

On vous explique qu'au bout de 9 ans (en fait 10 ans, on ne défiscalise pas la 1ère année), vous pouvez revendre le bien et on vous "garantie" même le prix de revente de l'appartement et la banque vous fait cadeau des pénalités (3%) liées à un éventuel remboursement anticipé du prêt.
Concernant la garantie de revente, elle est purement "technique" sur la base de l'évolution du marché de l'immobilier, donc c'est à prendre pour ce que cela vaut !

C'est sur cette base qu'est planifié un second RDV afin cette fois de me faire une proposition concrète.

C'est ainsi que l'on me proposera un appartement de type T2 dans le Loir et Cher (je réside en gironde). Le produit vous est présenté en détail et on vous expose une fois de plus les avantages du package "tout compris" (construction, gestion, assurances...). Bien que le produit fiscal soit un peu inférieur à mes souhaits (636300 francs au lieu des 650000 francs définis), j'ai décidé de me lancer car très désireux de pouvoir défiscaliser au plus tard en 2005. En septembre 2003, je signe donc le contrat de réservation et en octobre je reçois l'offre de financement émanant de la Caisse d'Epargne.

Prêt d'une durée de 20 ans dont 2 ans de différé d'amortissement taux proportionnel révisable de 3,48 %.

Dans cette formule vous n'avez pas à vous préoccuper de trouver la banque, on s'en occupe pour vous !

Après avoir accepté l'offre de financement, de longs mois vont s'écouler avant la signature effective de l'acte de vente qui n'aura lieu qu'en mai 2004. N'ayant pas mon propre notaire, une fois de plus on s'occupe de tout pour vous et c'est accompagné du cabinet fiscal qu'a lieu la signature.

Si vous avez votre propre notaire, je ne peux que vous conseiller de le mettre de la partie car vous bénéficierez sans doute de conseils avisés concernant la lecture des différents documents notariés.

Je m'en suis aperçu plus tard mais je vais y venir !

Me voilà cette fois officiellement engagé pour un peu plus de 10 ans, le logement devant être livré au plus tard fin du 1er trimestre 2005.

Début 2005 justement et première mauvaise surprise : je reçois le mandat de gérance à compléter accompagné du détail des honoraires des cabinets d'administration de bien du Groupe et du résumé des garanties (loyers impayés, garanties annexes, absence de locataire).

Je m'aperçois en fait de la naïveté dont j'ai fait preuve en n'oubliant dès le début du projet de me faire délivrer le détail de ces informations qui ont leur importance. Il n'est jamais agréable de découvrir précisément le montant des frais ou autre franchise de cette manière ! Ayant négligé ces aspects (et on ne m'a pas poussé à les demander !), il était trop tard pour l'intégrer dans ma réflexion de départ histoire de voir ce que proposait la concurrence en la matière. Non pas que ces frais soient forcément excessifs et les garanties mauvaises, mais mieux vaut disposer du détail de ces éléments avant de signer. Il est bien sure toujours possible de renoncer au final à mettre en gérance son bien dans le giron du Groupe mais encore faut-il avoir une solution de repli et dans le même temps accepter l'idée de se priver de cette fameuse formule du package tout compris si séduisante.

J'ai vaguement tenté de voir ce qui se faisait par ailleurs en terme de gérance et d'assurances mais cela s'est vite avéré le parcours du combattant notamment pour obtenir des éléments chiffrés précis, j'ai donc décidé d'assumer ma négligence et de faire confiance aux acteurs avec qui je me suis engagé.

Ceci étant, afin que vous puissiez disposer d'éléments de comparaison si difficiles à trouver même sur Internet, voici le détail des tarifs auxquels
j'ai souscrit :

Cliquez sur les images pour agrandir

Vous trouverez le résumé des garanties ici et ici

Si ma simulation n'est pas erronée, cela donnera concrètement sur les bases ci-dessous :

Total frais mois 1 : 471,97 €

Total mois suivants : 72,60 €

Comme vous le voyez, le montant des frais est loin d'être négligeable cependant, il ne faut pas perdre de vue que ces frais sont déductibles !

Mais reprenons la suite des évènements.

C'est fin février 2005 que les affaires se gâtent, à réception de la déclaration H2 des impôts. Cette déclaration doit être adressée aux services fiscaux dans les 90 jours suivant l'achèvement des travaux.
Or, à réception de celle-ci, aucune nouvelle du Groupe concernant une livraison normalement prévue pour la fin du 1er trimestre 2005 !

C'est en m'inquiétant de cette absence de nouvelles que l'on m'a indiqué une date de livraison au 15 octobre 2005 !!! En creusant plus loin et en contactant directement le responsable de programme du constructeur, j'ai en fait découvert que la date de livraison avait toujours été planifiée en octobre ! Les travaux ayant débuté à l'automne 2004 et compte tenu du délai moyen nécessaire à la construction d'un tel programme, il est évident que la livraison ne pouvait être effective à la date prévue sur l'acte de vente.

Le sentiment d'être abusé n'est pas loin, en effet, j'ai choisi ce programme justement afin de défiscaliser dès 2006 au titre de l'année 2005, or les différentes informations obtenues depuis, tendent à démontrer qu'à la signature en juin 2004, le Groupe n'était déjà plus en mesure de respecter ses engagements en terme de livraison (choix des entreprises non finalisés, travaux non débuté, délai moyen d'exécution des travaux,...). Le retard sera justifié par la difficulté à trouver des entreprises en adéquation avec le cahier des charges qualitatif. Les intempéries de l'hiver 2005 seront également mises en avant mais de l'aveu même du responsable du programme, leur conséquence aura été anecdotique sur la durée totale du report.

Inutile de préciser que j'ai été plus que déçu de la tournure des évènements. Outre les conséquences financières de ce retard de livraison (défiscalisation réduite au titre de l'année 2005), l'absence totale d'information met en évidence les carences graves du Groupe en matière de suivi clients et de communication. Cela va malheureusement se confirmer dans les mois suivants puisque du 15 octobre la livraison sera respectivement repoussée au 15 novembre puis 28 novembre et pour finir "dans les semaines qui viennent"... sans qu'à chaque fois personne n'ait pris la peine de m'en informer.

On voit aussi l'un des inconvénients d'acheter un bien immobilier loin de sa base : il est difficile de pouvoir suivre par soi-même l'avancée des travaux, c'est donc un paramètre à prendre en compte lors de son acquisition.

Je vais arrêter là le suspens et au final la livraison a été effective le 05 janvier 2006 !!! Il aura d'ailleurs fallu l'intervention du cabinet d'audit fiscal pour que l'on me communique cette information.

Au passage, le Groupe a fusionné récemment avec un autre pour en former un nouveau ! Il me semble que la moindre des choses aurait été d'informer les clients investisseurs de ce changement et bien de ce coté là aussi, le Groupe est resté fidèle à ses mauvaises habitudes avec un silence radio total...

On en vient maintenant aux conséquences financières de ce retard de livraison de 9 mois !

C'est là que j'ai mon 1er regret et que j'incite à la plus grande vigilance. Bien qu'on pense toujours que tout va bien se passer, il ne faut jamais hésiter à poser ses questions ce que je n'ai pas fait lors de la signature chez le notaire concernant un aspect qui avait pourtant attiré mon attention. Ainsi il est acté que des pénalités de retard sont applicables de plein droit à l'acquéreur en cas de non paiement à l'échéance prévue or, aucune pénalité équivalente n'est actée à l'encontre du constructeur dans le cas ou il ne respecte pas les délais d'exécution des travaux en dehors des cas de force majeure ou d'une manière générale d'une cause légitime de suspension du délai de livraison.

J'ai effectué des recherches afin de déterminer les règles juridiques applicables en la matière, et il en ressort les éléments suivants :

Les règles du droit de la consommation exigent normalement une réciprocité entre les sanctions encourues par chacune des parties dans une convention synallagmatique ce qui n'est pas le cas ici.

La V.E .F.A est régie par la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967 ainsi que par les Articles L  261-1 et suivants et R 261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation.

Le logement vendu peut être un appartement (cas le plus courant) ou une maison individuelle (cas des « lotissements en village », ou des copropriétés horizontales).

En matière de construction de maison individuelle, le contrat doit mentionner le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison ( art. L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation ). Ces pénalités ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3000 du prix convenu par jour de retard ( art. R. 231-14 CCH ). Le constructeur ne peut pas refuser de payer les pénalités de retard du fait d'un retard dans la livraison dès lors que celui-ci ne résulte pas d'un cas de force majeure.

En revanche, en matière d'appartement, la loi ne prévoit rien !

Néanmoins, ces intérêts pourraient résulter d'une stipulation contractuelle contenue ou reprise dans l'acte de vente notarié mais, systématiquement, les notaires qui, en cette matière, ne recherchent que l'intérêt du vendeur promoteur, ne stipulent jamais dans l'acte de vente qu'une indemnisation sera due en cas de retard dans la livraison. Si un notaire avait ce scrupule, il pourrait être sûr qu'il n'aurait jamais l'occasion de récidiver, car il ne verrait plus aucun programme immobilier à son étude, d'où d'ailleurs l'intérêt d'avoir son propre notaire au moins pour ce faire expliquer ces points !

En revanche, reste la possibilité d'engager une action contre le vendeur, préalablement de l'en menacer, sur le fondement de sa responsabilité contractuelle. Il faut alors avoir subi un préjudice direct et certain et pouvoir en justifier. Le lien entre la faute et le préjudice étant établi, il est possible d'obtenir du tribunal l'allocation de dommages et intérêts d'un montant correspondant au préjudice. Si l'acte porte un engagement express d'achever à une date ou période précise, l'action peut être fondée sur la responsabilité contractuelle, les articles 1134 et 1147 du Code civil, accessoirement l'article R. 261-17 du Code de la construction et de l'habitation.

Cependant, avant de s'emballer, il convient de contacter le vendeur et lui envoyer une lettre RAR exposant la situation et, de façon détaillée, le préjudice subi, en demandant l'indemnisation à hauteur de ce préjudice et en faisant état, si nécessaire, de l'intention d'engager une action judiciaire sur le fondement des textes précités.

L'assistance d'un avocat ou d'une association de défense des consommateurs est recommandée sans oublier la possibilité de faire jouer son assurance "protection juridique".

Pour en revenir à ma situation personnelle, j'ai adressé dès mars 2005 (date de connaissance du report de livraison) une demande de dédommagement appuyée par le cabinet d'audit fiscal. Bien que formulée comme un geste commercial, une 1ère proposition m'a été adressée à mes yeux nullement satisfaisante.

C'est là qu'intervient la difficulté de chiffrer le préjudice subi. Pour le Groupe, les intérêts intercalaires étant pris en charge par le constructeur, et l'avantage fiscal n'étant que reculé dans le temps, le seul "désagrément" se limite au coût mensuel de l'assurance décès-invalidité supporté sur la période de décalage de livraison.

J'ai bien évidemment refusé cette proposition, le Groupe occultant totalement les aspects liés au financement du dispositif. En effet, celui-ci s'appuie sur un PEF (Plan d'Epargne Fiscal), sorte de plan de financement détaillé pour toute la durée du dispositif. Pour rappeler les grands principes de ce plan , le remboursement du prêt est assuré par le cumul du loyer (après déduction des frais de gestion et d'assurance), de l'économie d'impôt réalisé et d'un complément appelé épargne fiscale. La 1ère année, il n'y a pas d'économie d'impôt, le différé d'amortissement est donc censé couvrir cette période (échéance de remboursement réduite) et même permettre de constituer une réserve de trésorerie utilisable par la suite.

Sauf qu'en cas de retard de livraison important, le différé d'amortissement ne joue plus son rôle et plus grave il faudra compenser personnellement l'absence d'économie d'impôt réalisée. Dans mon cas, le bien devait être livré au plus tard fin du 1er trimestre 2005, ce qui permettait à minima une défiscalisation sur la base de 9 mois sur 12. A l'arrivée, la livraison en janvier 2006 signifie une absence totale de défiscalisation au titre de l'année 2005.

De nouvelles propositions m'ont été faites par la suite étendant la participation du Groupe à la prise en charge des frais de gestion et de garantie de loyer pour une durée équivalente à celle du décalage de livraison. Le dédommagement atteint alors 81,76 € par mois de retard. Ceci étant, opérer un chiffrage définitif n'avait aucun sens tant que la date réelle de livraison n'était pas connue ce qui est maintenant le cas (050106), le montant du dédommagement se porterait donc à 735 €.

De fait, bien que le retard de livraison en janvier 2006 ne remette pas en soit en cause le dispositif de Robien et ses avantages, il remet bien totalement en cause le plan de financement défini à l'origine, le préjudice est alors facile à chiffrer. Il est constitué de la différence entre l'impôt sur le revenu à payer au titre de l'année 2005 et ce qu'il aurait dû être si le logement avait été livré à la date prévue initialement. Le cabinet d'audit fiscal à déterminer à ma demande ce chiffrage qui se monte à 1580 €.

Concrètement, ces 1580 € d'économie d'impôts non réalisés devaient être réinjectés dans le financement des échéances de remboursement de l'année 2006, en leur absence, il me faudrait donc débourser directement ces 1580 € imprévus !!!

C'est bien cette somme que je compte obtenir du Groupe soit par un accord amiable soit par tout autre moyen. Pour être précis, il faudrait également ajouter à ces 1580 € les frais d'assurance décès-invalidité supplémentaires générés par le retard de livraison de 9 mois soit 305,55 € mais sachant que cela sera compensé sur l'année suivante, il convient de ne pas être trop gourmand dans sa demande.

Il serait prématuré de tirer des jugements de mon expérience. D'une part, il ne faut pas faire d'un cas une généralité, d'autre part, seule la conclusion définitive de ce litige permettra de déterminer si dans ces situations le Groupe assume ou non ses responsabilités.

Je ne manquerai pas d'en publier ici le dénouement...

Le 23 mars 2006

Cela fait maintenant 1 mois que j'ai adressé ma demande de dédommagement, celle-ci est pour l'instant restée sans réponse, j'ai donc effectué une relance par l'intermédiaire du cabinet d'audit fiscal.

Je profite de cette petite mise à jour pour relater une nouvelle mauvaise surprise !

A l'été 2003, lorsque le cabinet d'audit fiscal m'a présenté le programme dans lequel j'ai investi, j'avais insisté sur un point crucial à mes yeux : je ne souhaitais pas investir dans un programme commercialisé à 100 % en De Robien, il est en effet toujours préférable d'investir dans un programme où il y a un mixage entre l'accès à la propriété classique et les investisseurs afin d'éviter notamment que toute la résidence soit en vente au bout de 9 ans ! J'avais eu sur ce point toute les assurances du conseiller fiscal qui m'avait précisé que le Groupe veillait justement à la mixité dans les programmes qu'il commercialise.

A réception il y a quelques semaines du 1er compte rendu d'assemblée générale des copropriétaires, j'ai eu la surprise de découvrir que plus de 90 % des propriétaires étaient absents ! Il n'y avait bien sur qu'une seule explication qui m'a évidemment été confirmé par le Groupe.
La résidence est à 100 % en De Robien ! Interrogé sur ce sujet, le cabinet d'audit fiscal ne m'a pas véritablement apporté d'explication sur ce sérieux écart entre le discours tenu avant ma signature et le résultat à l'arrivée d'autant que le conseiller fiscal qui m'a vendu le produit ne fait plus parti de leur personnel !

Le cabinet d'audit fiscal n'a pu que tenir un discours rassurant sur les conséquences de cette découverte en indiquant que 70 % des propriétaires conservent le bien au terme du dispositif fiscal, cela étant, on ne peut qu'être consterné sur les méthodes employées pour convaincre les futurs investisseurs.

Le 09 avril 2006 :

Victoire !!! La réponse est tombée à ma demande de dédommagement et c'est 1500 euros que le Groupe se propose de me verser. Autrement dit, à quelques euros près l'équivalent de ma demande initiale. Prise en compte de mes arguments ou menace d'une action en justice, voilà en tout cas qui vient conclure favorablement ce litige. J'espère que cela rendra espoir à tous ceux étant amenés à connaître les mêmes mésaventures. Reste à espérer que la suite du dispositif se déroulera sans encombre jusqu'à son terme...

Le 25 septembre 2007 :

Je vous invite très bientôt à lire la suite de mes aventures sur une nouvelle page intitulée "les joies de la gérance"

Pour finir, un petit résumé de mes bons conseils avant d'investir dans ce type de dispositif sachant que votre tranquillité future se décide avant l'achat en appliquant ces quelques règles de prudence :

Avant d'acheter :
- réfléchir à la localisation géographique du bien et apporter à votre choix le même soin que si vous investissiez dans votre résidence principale
- préférer un programme suffisamment proche de chez vous afin de pouvoir constater par vous même la qualité de la localisation du futur bien, puis suivre le déroulement des travaux, assister à la livraison du bien, participer aux assemblées générales des copropriétaires
- s'intéresser à la répartition entre l'accès à la propriété classique et les investisseurs dans les programmes que l'on vous propose et privilégier les programmes mixtes
- si on vous propose une formule packagée, ne pas s'intéresser qu'au produit fiscal pur mais également aux aspects touchant à la gérance et aux assurances
- comparez avec la concurrence (produit fiscal mais aussi gérance et assurances)
- intéressez vous au prix, faites le tour des agences immobilières et des promoteurs afin d'évaluer les prix du marché pour un produit équivalent
- le marché du logement n'est-il pas saturé dans la ville où vous envisagez d'investir. En effet de nombreuses villes en général de taille moyenne sont saturées en De Robien, il est alors difficile de trouver des locataires ce qui met en péril le dispositif voir le financement si vous devez baisser le loyer pour trouver des locataires
- intéressez vous à la qualité de la construction ainsi qu'à la qualité des finitions dans la perspective de la future revente (exemple aspect des descentes d'escalier, balcons, terrasses qui peuvent être béton nu et donc tout à fait inesthétiques)
- faites examiner par un professionnel la notice descriptive du logement, inquiétez vous de la performance énergétique du logement
- bien lire les documents notariés et s'intéresser particulièrement aux obligations de chacun (acheteur et vendeur)
- éventuellement avoir son propre notaire
- les paroles s'envolent les écrits restent donc demander des confirmations écrites à vos interrogations (par exemple sur la mixité entre accès à la propriété classique et investisseurs, sur la garantie du prix de revente,...)
- constituez un dossier solide, au cas ou, en conservant toutes les traces de vos échanges notamment en cas de litige (dates heures des contacts téléphoniques, noms de vos interlocuteurs, courriers, email, etc...)

Après l'achat :
- à la livraison du bien, faites vous accompagner d'un professionnel du bâtiment afin de constater les désordres éventuels, un expert étant le meilleur profil. Cette dépense supplémentaire peut vous éviter bien des soucis ultérieurs.
- dès le début prenez contact avec vos locataires afin d'être tenu informé des problèmes éventuels
- assistez aux assemblées générales de copropriété, visitez régulièrement la copropriété afin de constater le bon état d'entretien des parties communes et des espaces verts
- exigez la liste et les coordonnées des autres copropriétaires (copie feuille de présence dernière assemblée générale comme prévu par la loi)